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房地产投资审计中常见的问题及解决对策(下)

时间:2017-09-12 13:59   来源:www.chexianinfo.com

  3.审核开发成本的准确性。对新增项目的开发成本,应查验立项批文、建设用地、工程规划、施工许可证等资料。抽查成本、费用入账的依据是否充分,相关凭证是否齐全。记入开发成本的利息金额和资本化金额是否正确、合理,是否存在应停止利息资本化而继续资本化的情况或者应将利息资本化而未资本化的情况。检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当;有无将期间费用计入间接费用;复核间接费用在不同项目间的分配是否正确,分配标准和方法的合理性、一贯性和正确性。对重大的成本费用应查验合同、协议、土地权证等证据。检查已完工项目结转开发产品和结转至其他科目金额是否完整、正确、合理。结转项目成本时,是否对应付未付的重要项目进行合理预估;复核查验客户预估开发成本的依据是否充分,是否有漏估情况存在。针对无合同而可能发生的成本,要向工程管理部门和中介机构等了解“不可预计成本”情况。根据勘察工程情况或项目开发成本账面发生额情况,分析是否存在长期停工未建项目。通过询问、查验房地产权证等记录,结合“短期借款”或“长期借款”科目的检查,了解开发成本是否存在抵押和担保情况。
  4.对存货进行盘点,关注核算准确性。对于完工项目,要现场查看,抽查未出售开发产品;对已售开发产品进行抽查,检查入住情况;检查销售部门的销售报表和台账,核实可售面积、套数及已售面积、套数,核实是否存在尚未结转的未售面积、套数对应的成本;检查测绘机构出具的报告,核实完工开发产品的面积、套数;检查、核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册。对于未完工项目要现场观察工程进度,通过拍照获取审计证据,对在建开发产品盘点表进行抽查;查验施工单位编制的项目进度,检查监理报告及已完成工作量统计报表。将账面记录情况与现场勘察情况进行比较分析。闲置土地和在建、完工开发产品均存在发生资产减值的情况,要审核计提跌价准备的合理性。

  (三)审查是否有漏缴税金的情况
  1.审查是否漏缴土地出让金、配套费、增容费及教育费附加等规费。审计人员要详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和上缴各项费用标准,将企业已上缴土地出让金、各项规费与规定的应缴数进行对比。
  2.审查是否偷漏缴各种税金。审计人员要详细审查是否用隐瞒收入、虚增成本等手段偷漏营业税、所得税和土地增值税、房产税等税金。是否存在“以收抵支”或收入长期在往来科目挂账;当期以各种名目取得的预售价款是否申报纳税;因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产企业转付施工方工程质量优良及提前竣工奖励收入是否直接抵减应付工程款;计提预提费用、预计负债金额与以后应支付金额是否存在较大差异;是否将白条等无效票据入账冲减成本;一些代收、代垫款项是否缴纳营业税;是否存在少开或不开销售不动产发票情况;无偿转让建成后的部分房屋所有权以换取土地所有人土地使用权,是否纳税。将挂账待售的开发产品用于自身经营活动,是否按规定缴纳房产税等。

  (四)审查项目内部管理情况
  主要包括审查建设程序、概算执行情况、承发包管理、合同制定与执行情况、招投标或程序不合规、内控制度建立及执行情况。要了解企业外部法律、监管环境及其他外部因素,自身的性质、会计政策的选择和运用、财务业绩的衡量和评价。如审查资金管理、采购、销售、成本费用归集、房产项目投资及其他重大经营行为的相关内控,如不相容职责分离、核心岗位的任免、权限的设置与监控;支付的审批程序,大额资金的特殊控制;采购、投资与经营决策程序及授权,存货管理,定价程序等。特别要关注大额资金支出情况,对于未达账项,应逐笔查明原因,审查是否存在账外资金活动情况;审查房产投资项目决策、审批、合同签署、资金投出、转让等手续是否规范,是否存在潜亏及坏账;检查项目前、中、后期各项手续是否完备,有无可行性研究,有无履行报批和决策程序,有无招投标、监理记录及审计情况等;审查是否存在对外借款及担保,借款利息是否入账,是否存在抵押物处置及损失情况;了解房产销售情况,检查公司定价政策,有无获取销售价格审批的内部文件,检查有无未经认可的大额销售,检查销售回款情况等;以及关注账上其他可疑事项等。 





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