CBA金哨捅开“裁判门”:一个红包抵得上吹10场

来源:车险信息网  作者:   发表时间:2018-05-11 06:29:16

据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地区注册的投资公司的身份现身。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做,但是它扮演的是投资的角色,核心内容还是金融支持,而非实际操作

继国际知名投行美林入股银泰中心、摩根士丹利购买富力双子座写字楼之后,日前新加坡凯德置地又以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。巧合的是,三家公司都选择了位于北京CBD或泛CBD区域的大体量商业建筑,尤其是后两家均为整栋购买,外资进入北京房地产市场的脚步正在加快。

与北京相比,上海“先行”一步,继摩根士丹利悄然购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后,澳大利亚最大投资银行麦格理的香港公司,也与和记黄埔接触,希望收购其旗下的世纪商贸广场。上实发展倾力打造的杨浦“海上海”项目的商铺部分,也被海外巨头纷纷看中。高盛基金、美林证券、莱曼兄弟等海外投资基金等,纷纷表示有意收购。

“目前,在(上海)别墅以及市中心的高档住宅、写字楼市场,外资购房的比例已达到40%”。这是中国人民银行上海分行的一位官员一次内部研讨会上透露的数字。而先前上海市房地局的统计资料则显示,2004年1月至10月,海外购房的比例仅占3.85%,而高端物业的升温,是典型的热钱活动征兆。

何谓海外热钱?一般而言,它主要包括两大部分:首先是一些个人投资者,其中大部分为海外华侨,或者有亲属在海外的中国人,将外汇(主要美元)带入中国,购买物业(主要是住宅)。另一部分则是机构、基金投资者。这些机构、基金来自世界各地,除了大摩、ING、高盛基金、美林证券、莱曼兄弟、第一中国等这些市场熟悉的欧美机构、基金外,还有日本、韩国,甚至有来自中东的投资者。

粗略划分,机构投资一般通过买地自行运作、购买成熟物业、基金投资三种途径进入国内房地产市场。其中,外资开发商通过自己运作来控制整个开发项目和管理团队,独立从事房地产的开发是基本途径之一。

以新加坡嘉德置地为例,2002年,凯德置地取得了“外商独资投资有限公司”资格。2004年4月,在中国成立全资子公司凯德置地(中国)投资有限公司,加速发展在华业务。目前已在北辰绿色家园中购买10万平方米的土地,项目规划建筑面积近30万平方米,总投资约20亿元人民币;近日又以5.476亿元的价格,成功获得北京市东城区一占地14686平方米的综合性开发用地,计划在3至5年内将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目,该地块是由凯德置地(中国)投资有限公司与富乐置地有限公司通过政府招标共同获得,双方各占50%股权。富乐置地有限公司60%的股权由凯德置地中国控股集团间接持有,其余40%的股权属于凯德中国住宅基金。

在中国蛰伏了7年的美国汉斯地产,2003年在北京开发了高档住宅“公园大道”。项目的融资是以“新兴市场房地产基金”为启动资金。“新兴市场房地产基金”由汉斯公司发起,合作方包括摩根士丹利及美国西部信托,基金规模为10亿美元,专用于发展中国家的房地产开发,目前投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成。

通过购买有稳定租户的成熟物业,长期持有物业收租盈利,而不介入前期开发也是外资进入房地产市场的惯用手法,近年来渐成风气。荷兰信托投资基金管理公司与香港置地合作收购香江花园第三期,收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高际服务公寓,整体收购浦东浦项广场,都是作为长期持有的收租型物业。这类资金还有美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金等。

不动产咨询及物业管理公司高力国际分析,大公司选择收购已建成物业一般有三大特色:整栋购买、体量大、具有地标性,这样便于租赁和管理,以获取收益。“与以往参与开发投资单独项目以迅速抽身的做法不同,许多外资机构开始购入优质的物业长期持有。”基强联行副总裁陈咏东透露,与基强联行联系的多方海外资金均表示,希望能够整体购入物业并持有3-5年甚至更长时间。经过几年的运作后,这些物业可以具有稳定的现金流,即租约稳定,租金回报稳定。

此外,外资产业基金以投资公司的身份投资房地产也是一条重要途径。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据,因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以具体规定。

外资基金在此时跃跃欲试:摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而,政策障碍的存在迫使外资基金以朦胧的面目出现,改头换面进入中国。据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地区注册的投资公司的身份现身。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做,但是它扮演的是投资人的角色,核心内容还是金融支持,而非实际操作。

在人们惊呼海外热钱大量流入中国房地产炒高国内地价之时,基强联行投资管理顾问有限公司对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估则是,2003年,全球的海外房地产基金公司的投资70%-80%在欧美,在亚洲的投资只占20%-30%,而且投资地也以日本为主,在日本的商业物业中有90%是由外资购买。2004年,这些海外热钱开始窥探中国市场,但实际投入的项目不超过10个,总投资额仅3亿-4亿美元。预计在2005年及未来两三年内,这一数字将有更大的增幅,增加至10亿-20亿美元,几乎达到去年投资额的5倍。

“亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观建筑工地。当他们走出来的时候,‘售罄’的牌子已经挂了出来。”摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在他撰写的分析文章中这样描述上海的“大牛市”。谢国忠认为,中国的热钱主要是海外华人,如“台湾和香港企业通过多报出口和少报进口将美元带进中国,换成人民币套利”。

瑞士信贷第一波士顿的亚洲首席经济学家陶冬也认为,对冲基金的特点是快来快去。进入中国炒交易成本高,政策成本大。因此流到国内炒人民币升值的绝大部分不是对冲基金,而是海外华人。

部分境外投资者认为,无论是人民币升值汇率上涨、或是人民币贬值物价上涨,购买房地产都是两相得宜的事情。在人民币汇率调整没有时间表的情况下,简单地将美元兑换成人民币,只是初级投机者所为,而将兑得的人民币购买成房地产,才是上策。

基强联行董事副总裁陈咏东透露,在目前约占上海6%的单价在2000美元以上的楼盘中,境外投资者占到总数的50%以上,这一比例在过去的一段时间内逐步升高。中原地产市场部经理李林先提供的数据也印证了这一点,“目前北京的高档楼盘,尤其是东部的高档物业中,境外投资者达到了40%以上”。

对于海外投资者来说,投资房产必定会从国际金融的背景考虑。首先汇率是重要因素。2001年来美元持续走弱,欧元兑美元的比例从2001年的0.827∶1,一路攀升,至2004年12月30日,已达到1.36∶1,涨幅高达62%。总体上看,从2001年以来,世界主要货币相对美元而言都上涨了30%-50%。由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策,一直以来对美元比价波动极小,这也意味着从2001年来,人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌。

一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产,实际上并不是看好房地产,而是看好人民币升值的前景。这一点已经成为业界共识。

去年10月底央行加息,更让外资看到了汇率变动的曙光。银行方面的人士认为,“这次加息的背后,最重要的是利率市场化,这也是未来大势所趋。”而在海外投资者眼中,这是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。

除了汇率,吸引海外资金的另一重要因素是国际间的利率差异。“人民币的基准利率目前一年期贷款利率为5.58%,美元在3.25%-3.5%之间,港元在2.1%-2.5%之间。这样,用美元、港元贷款在中国购房,利率非常低,非常划算。”世邦魏理仕环球研究部高级分析师覃晓梅给记者算了这样一笔账。比如贷款100万元人民币,也就是12万美元左右。20年期按揭贷款,如在中国贷款,月供约为6800元人民币,但是用美元贷款,月供也就是4000多元人民币。这样,每月仅利息差就有2000多元。港元的贷款利息则更低。

原国家外管局局长郭树清在两会期间表示,外汇储备虽然总量稍显偏多,但从总体上看,大量资本流入是正常的、合规的,是市场因素作用的正常反映。但他同时坦率承认,资本项目方面,去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形,其中一些明显超出了购房自用的范畴。在有的沿海城市,海外个人购房一人多达几十套甚至上百套,明显带有投机性质。他认为,投机资本在当地炒房地产,把价格抬得很高,一时看着很繁荣,但其实对改善投资环境没有好处。房地产价格过快上涨会带动整体生活和商务成本的上升,这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大风险。一旦泡沫不能持续,亏损将十分巨大。

3月23日,特变电工董事长张新格外繁忙。这一天,中央政治局常委、国家政协主席贾庆林亲临特变电工下属变压器龙头企业,沈阳变压器股份公司视察工作。而趁着这个机会,张新也向贾庆林汇报了有关大型装备制造企业目前面临的一些问题。

在3月15日公司爆出因期铜等主要原材料套期保值失误损失4254.61万元,全年主营业务收入增长58.07%,净利润却同期下降14.45%之后,特变电工就一直处于被舆论和投资人拷问的风口浪尖上。

由于目前特变电工的变压器产业处于国内龙头老大位置,承担了最多的国家基础发电设施的制造任务,因此在近一年的原材料价格飚升中,特变电工受到的影响也最大,除此之外,保定天威、西安变压器厂等也是重灾区。一个机械装备制造行业紧急磋商会议据说要在最近召开,会议的议题可能会围绕已经签署合同价格上调的问题。

“去年是特变电工第一次利用套期保值这种手段来应对原材料价格的大幅波动,因为2003年末以前,铜、铝主要原材料一直都比较稳定。”特变电工董事长张新对《财经时报》说。

而造成原材料价格上涨的原因,则是因为国家正处于基础建设高潮期。美国曾经在电力行业创造出一年装机4100万千瓦的历史最高记录,而这一记录已经在去年被中国的5000多万千瓦的装机容量刷新。而2005年即便是在宏观调控放慢建设速度之下,依然会达到6500万千瓦的装机水平,再创造历史新高。

这使得原材料供应紧张局面发生,尤其是硅钢片等原材料甚至是有价无市。一位武钢内部人士对《财经时报》透露,硅钢片的挂牌价已经被炒到了29000元,但实际的价格却是40000元也打不住。

电源电网等能源建设的激增打破了原有上下游产业链的平衡;而实际情况是,即便在宏观调控放低速度的情况下,中国今年的电力依然紧张,缺口大概在2000-3000千瓦之间。

在这种情况下,从2003年初开始,铜、铝等原材料的价格开始出现走高趋势,而铜、硅钢片能占到变压器、电线电缆总成本的40%左右。

以铜为例,2003年末的价格在18000元/吨,但是到了2004年2月以后就已经涨到了22000元,现在的价格大概在33000元左右。

而装备制造行业的特点是,从签署合同到交货之间的周期比较长,一般都在3-6个月,长的甚至要1年以上,目前特变电工的部分合约已经签到了2007年。

国内一般签署的都是闭口合同,招投标的报价是按照当时各种原材料的市场报价测算出来的,但谁也没有料到原材料的价格涨势如此迅猛。

在这种情况下,特变电工想到了利用套期保值来规避风险。套期保值(英文hedging,又译作“对冲”)是指投资者在现货市场买进(卖出)商品的同时,在期货市场上卖出(买进)该商品(或相关商品),利用期现货市场价格的相关性,达到规避现货市场风险的目的,而套期保值是一种避险行为,其目的并不在于投机。

由于第一次操作套期保值,套期保值与定单签订、原材料采购、生产安排密切相关,公司并没有认识到问题的严重性,把实施套保的权力实施给到各个子公司手里。按照期货交易规则,投资者在某个价位上买进或者卖出期货产品时,一般要交纳5%的保证金,当现货市场的价格低于期货市场价格时,投资者必须追加更多的保证金,否则就会被强行平仓,保证金也悉数损失掉。

在2004年中期,铜的价格一度由28000元狂跌至24000元,这给工厂带来极大的心理波动:是看多市场追加更多的保证金,还是平仓避免更大的损失?但是在它们选择了后者沽空的时候,现货价格又被无情地拉高。铜、铝的类似价格波动在去年下半年又发生两次。

“在交了学费之后,我们算是彻底想明白了套保的原理。”特变电工总经理叶军对《财经时报》说,“如果我们和客户签合同,如果价位是在28000,只要我们26000持仓,我们就有的赚,不管价格如何波动都坚持在这个价位持仓并到期100%交割,最多就是多交一些保证金,这是长远利益和当前利益的问题,但绝不会造成亏损,但量的把握与全部合约的资金支付能力控制是一个关键。”

在套保事件后,特变电工撤换了相关的责任人,并把实施套保的权力收归总部。下边的公司只负责具体执行,但所有套保都要经过公司领导和公司企业管理部的批准,从制度上解决了管理漏洞,也防止一些人利用套保实施投机行为。

一个有趣的事件是,为了保证沈变能按时交货,内蒙古电场甚至派来文工团来沈变慰问演出,主动提出因原材料价格上涨等因素可重新提高合同价格。

毕竟一个电场的投资动辄十几亿,因为几千万的设备而不能按时发电,这个责任可不是谁都能扛起来的。

由于沈变承担了很多国家大型发电基础设备,对国民经济发展至关重要,而所有原材料价格上涨带来的负面因素是否应由沈变、保变、西变等企业来承担呢?目前,行业部门已经开始出面协调此事,现有的结果是,特变电工已经在与客户充分沟通,价格调整也取得一定成效,这是一个好的开始。

在不久前召开的全国两会上,叶军代表大型装备制造行业提出了要有关加强中国基础材料研究的提案,原材料一直是影响制造业发展的关键,而中国在这方面每每受制于人。

据特变电工北京办事处主任吴微介绍,变压器采用的取向硅钢片,中国只有武钢能生产,产量只有40万吨,而中国去年进口的就有130万-140万吨。

据《财经时报》多方了解,在中国国内建设高潮期,对取向硅钢片的需求日益增大时,日方开始大幅提高取向硅钢片的价格,甚至还关闭了部分取向硅钢片的产能。日方这种做法的用意很明显,一方面他们以此来遏制中国经济建设的高速发展,另一方面还可以用比以前少的资源获得更大的市场回报。而中国的制造业就是在这种情况下步履蹒跚。

新华社电中国科技大学25日正式对外宣布,学校研究人员通过与国外机构的合作,已经成功找到阻断艾滋病病毒复制的新途径,为无抗药性艾滋病药物的研制提供了新的手段。这一成果已在国际权威学术刊物上发表。

据中国科大化学院有机材料研究室汪志勇教授介绍,由于艾滋病毒具有快速变异的特性,使得目前社会上普遍采用的两类药物极易使之产生耐药性。同时,这两类药物具有的毒副作用和高昂的费用,让很多艾滋病患者望而却步。

中国科大与其合作者的工作就是寻找抵抗人类免疫缺陷病毒的新“靶点”。汪志勇教授说,最近的药学基础研究发现,艾滋病病毒要在人体内“蔓延”,必须要附着在正常的人体细胞上,然后想办法“钻进去”,进而完成复制。这是一个非常关键的过程。他说:“我们的思路就是找到一种东西,先把那个病毒附着的位置占住,这样它就没‘门’可入了,自然也不能在人体内发生作用。”

汪志勇教授表示,研究正在深入进行过程中,争取在3至5年内完成基础性研究,然后进入临床阶段。

本报从多个渠道获得消息,健力宝集团原董事长兼总裁张海于23日晚在广东被警方拘押,消息称,当时张海与一帮朋友正在一家餐厅用餐,突然出现一大批警察,将张海带走,同时被拘押的还有张海任职健力宝时的几个副手。

对于以上消息,本报致电佛山市公安局求证,其办公室一位工作人员没有对此否认,仅回答:“我不能说。”

去年9月,原健力宝董事会曾向多方举报张海及其下属涉嫌经济犯罪,以做假帐、虚增库存、虚增销售等方式,挪用、抽走、侵吞健力宝资金达7亿元。

此前祝维沙曾告诉本报记者,他对三水区政府怀有“深深的歉意”,他是“好心想做点实事,却被人算计,给三水和健力宝带来了麻烦。”

据称,当初张海等人收购健力宝的资金主要来自祝维沙旗下的裕兴电脑,为此香港联交所曾调查祝维沙,后因祝将资金及时补上而未被追究,但是补上窟窿的资金却是来自健力宝。

【eNews消息】据市场咨询机构IDC的研究报告,2005年全球PC机出货量有望达到1.954亿台,增长9.7%,收入达到1620亿美元,增长5.3%。到2009年之前,全球PC市场出货量将保持8%的增长率,并在2009年达到2.73亿台的出货量,收到达到1890亿美元。

“这片地就是当初说定卖给我们的,可到现在,我们购买工业用地的钱已经交了3年了,土地的指标却没有了。我们都亏死了。”本月中旬的一天,浙江省义乌市25家企业的代表指着一片土地诉说着他们的遭遇。

据企业主说,在2001-2003年,义乌后宅工业园区管委会招商引资将企业引入,双方达成意向,企业以15万元/亩的价格购买工业用地。期间,有些企业购买了5亩,交纳土地出让金75万元,有些企业购买了数十亩,交纳土地出让金多达二三百万元。

钱交出去了,满怀希望的企业主们就等着办下土地审批手续后建造新厂房,扩大企业规模。可3年过去了,等到的却是“土地指标没有了,土地不卖了”的回答。

“当时工业园区为了招商引资,费尽口舌让我们进园区办厂;如今土地紧俏了,园区就把我们甩了!”企业主对后宅工业园区出尔反尔的做法感到非常气愤。

义乌凯利钟表公司在2002年3月交纳225万元土地出让金订下了15亩土地,该公司报名时是园区一期39家企业之一。可是交完钱后20多天,公司接到园区管委会的通知,称一期安排不下了,其中的25家企业得调整到二期。

一期和二期在时间上也就相差一两个月。在管委会工作人员的解释下,25家企业被安排到了二期。管委会负责人每次都以“你们很快就可以造厂房了”这样的话安慰企业主。这期间,25家企业的地块已经敲定,业主们都签字确认了,规划图、效果图也都已出来。

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